El proceso de compra se desarrolla en tres momentos clave: la oferta de compra, la promesa de compraventa y la escritura pública. Cada uno tiene implicaciones legales distintas que debes conocer.
Primer pasoLa Oferta de Compra
La oferta de compra es el punto de partida formal de la negociación. Es un documento escrito en el que el comprador manifiesta su intención de adquirir un inmueble en condiciones específicas de precio, forma de pago y plazo.
Aunque en muchos casos se tramita de forma verbal o informal, formalizar la oferta por escrito protege a ambas partes y establece las bases de la negociación.
¿Qué debe incluir?Identificación del inmueble (dirección, matrícula inmobiliaria), precio ofrecido, forma de pago propuesta, vigencia de la oferta y condiciones especiales como reparaciones o entrega de parqueadero.
- Verifica que la matrícula inmobiliaria coincide con la dirección del inmueble
- Consulta el certificado de tradición y libertad en la Superintendencia de Notariado
- Confirma que el vendedor es efectivamente el propietario o tiene poder para vender
- Revisa si el inmueble tiene hipotecas, embargos o gravámenes activos
«Una oferta bien redactada evita malentendidos y sienta las bases de una negociación transparente.»
Segundo paso La Promesa de Compraventa
Una vez que comprador y vendedor llegan a un acuerdo sobre el precio y las condiciones, se firma la promesa de compraventa. Este es el contrato más importante antes de la escritura, y su incumplimiento tiene consecuencias legales significativas.
En Colombia, la promesa de compraventa debe hacerse por escrito (no requiere notaria, pero se recomienda elevarla a documento privado autenticado). En ella se pacta el valor total, la cuota inicial, las fechas límite para la firma de escritura y las arras —un anticipo que garantiza el compromiso de ambas partes.
Elementos esencialesIdentificación completa de las partes · Descripción del inmueble con matrícula · Precio total y forma de pago · Fecha límite para escriturar · Valor de las arras y condiciones de devolución · Cláusula penal por incumplimiento.
- Las arras suelen ser entre el 5% y el 20% del valor del inmueble
- Si el comprador desiste, puede perder las arras; si desiste el vendedor, las devuelve dobladas
- Incluye una cláusula de plazo razonable para escriturar (30–90 días es lo habitual)
- Si hay crédito hipotecario, establece qué pasa si el banco no aprueba el préstamo
- Recomendamos asesoría de un abogado para revisar el contrato
Tercer pasoLa Escritura Pública
La escritura pública es el acto notarial que perfecciona la compraventa. Sin ella, la transferencia de propiedad no existe jurídicamente. Se firma ante notario y luego se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, que es el momento exacto en que el inmueble queda a nombre del comprador.
Costos de cierre (aproximados)Gastos notariales: ~0.5% del valor por cada parte · Impuesto de registro: ~1% del valor · Retención en la fuente: a cargo del vendedor · Estudio de títulos y gestoría: variable según notaría. En total, el comprador suele asumir entre el 1% y el 2% del valor del inmueble en costos de cierre.
- Ambas partes deben presentarse con cédula de ciudadanía original
- El notario verifica la identidad, lee la escritura en voz alta y ambos firman
- El pago del saldo restante se realiza ese mismo día, en efectivo, cheque de gerencia o transferencia
- Tras la firma, la escritura se registra (puede tardar 3–10 días hábiles)
- Una vez registrada, solicita el nuevo certificado de tradición a tu nombre como respaldo
«El registro en la Oficina de Instrumentos Públicos es el momento en que legalmente te conviertes en propietario. No lo olvides.»
En Santa Marca Finca Raíz acompañamos a nuestros clientes en cada etapa de este proceso, desde la búsqueda del inmueble ideal hasta la entrega de llaves. ¿Tienes preguntas? Estamos aquí para ayudarte.